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寬甸縣古樓子鄉人民調解案例
發布時間:2017/9/30 10:35:00來源:瀏覽:()

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丹東人民調解案例

一、案例基本信息采集

矛盾糾紛受理時間: 2016   7   21

矛盾糾紛類型: 土地流轉糾紛

調解組織類型: 鄉人民調解委員會

供稿(單位、姓名):寬甸滿族自治縣古樓子鄉人民調解委員會 呂岫靜

審稿(逐級實名審核): 丹東市司法局基層科

檢索主題詞: 人民調解 土地流轉糾紛 丹東市寬甸滿族自治縣古樓子鄉人民調解委員會

二、案例正文采集

大蒲石河村村民與開發商孫某之間的

土地流轉糾紛

丹東市寬甸縣古樓子鄉人民調解委員會

案情簡介

寬甸縣大蒲石河村委會與開發商孫某于201498日簽訂了《土地流轉租賃合同》。合同中約定共承包大蒲石河村八組23戶村民土地76.94畝,甲方是大蒲石河村,乙方是開發商孫某,而真正出租土地的卻是23戶村民,村委會是代表23戶村民在合同甲方上簽字并蓋章的。

雙方因交納土地租賃費問題發生糾紛。村委會代表23戶村民要求乙方孫某按合同第四條第一款“乙方承租土地的租金為每畝柒百元(700),本合同自簽字之日起7日內,乙方向甲方支付前三年租金預付款.”第二款“乙方承租土地每三年為一個繳費期段,乙方應于每個繳費期段提前18個月向甲方支付下一個租賃期段的租金。如乙方違約每日按10%交納滯納金,并承擔一切后果 。”孫某認為合同雖然簽了,但合同條款顯失公平,提出提前18個月(一年半)繳納租賃費,錢在老百姓手里押一年半不合理,按日10%交滯納金不合法,法律不保護等理由要求一年一交租金。為此雙方發生爭議。

23戶村民四次到鄉政府集體上訪,要求開發商按照合同約定履行,不然就要強行收回土地。上訪未果后,村民們就圍堵鄉政府機關樓,并聲稱要越級上訪,事態十分嚴峻。

2016721日,寬甸滿族自治縣古樓子鄉人民調解委員會受理了大蒲石河村委會土地流轉合同糾紛的調解申請。

調解過程

古樓子鄉人民調委會受理該案件后,認為此糾紛影響很大,必須馬上處理解決,防止事態繼續升級。解決這次糾紛必須要摸清案件脈絡,查清糾紛事實,抓住糾紛焦點。這起糾紛的雙方當事人實際上是開發商和23戶村民,開發商在當地的投資需要保護,而涉及農民土地利益的問題更是不容馬虎。既然合同已經履行了一年多,那么開發商提出改變約定的要求是否合法?23戶村民的堅持又是否合理?面對數次集體上訪未果,情緒激動的村民們,如何平復他們的情緒?如何獲得他們的信任和理解?調委會經認真研究后決定,首先要進行細致的調查,摸清糾紛的實際情況,找出糾紛的焦點,依據法律法規提出適合的解決方案;其次,這個糾紛涉及村委會、開發商、村民三方面,糾紛內容又涉及政府、土地、農經、信訪等多部門,如果只有司法一家,不容易協調多部門情況,也很難取得群眾信任,所以,將幾個部門聯合起來一起處理此次糾紛,才能更好、更圓滿的解決問題。

2016723日,由首席人民調解員呂岫靜牽頭組成了三人糾紛調查小組,先后去了太平灣水電六局、丹東市太平灣電廠駐丹辦事處和水電六局駐丹辦事處找合同乙方孫某和投資商甄某進行走訪并調查取證。經過細致耐心的談話,當事人同意調解。然后,又先后三次深入大蒲石河村八組進行現場勘查和走訪,從23戶村民那里調查了解了土地流轉租賃的前后經過和有關情況,并征求了村委會和八組二十三戶村民的意見。

在事實清楚、證據確鑿的基礎上,古樓子鄉人民調解委員會于201689日對該土地流轉糾紛進行了調解。為了確保該土地流轉租賃糾紛能調解成功,調委會邀請了分管政法的副鄉長,包村的鄉領導和司法、農經、土地、信訪部門的領導共七人組成調解庭進行調解。

原本調委會與23戶村民約好,由他們選出代表參加開庭調解,但在開庭時,23戶村民卻全部到場,并且情緒相對激動。面對這種情況,調委會第一時間調整開庭方案,將調解地點由室內的調解室轉移到室外的政府大院,以確保有足夠的場地容納參加調解的人員。然后向與會群眾介紹組成調解庭的鄉鎮和各部門主管領導,告訴群眾,各個方面的這些領導就是來為大家解決問題的,讓大家放心,從而穩定了群眾的情緒。接下來宣布調解程序和紀律要求,要求現場人員都要遵守調解紀律,發言要有順序,發言之前要先舉手,點到誰,誰發言,不要有污言穢語,不可以人身攻擊,如果不能遵守調解紀律,就沒有資格繼續參加調解。這樣就第一時間控制了現場秩序,為接下來的調解工作奠定了良好的基礎。

調解中,雙方針對如何交費,怎樣履行合同問題爭議十分激烈,互不相讓,各自堅持自己的意見。特別是23戶村民,情緒十分激動,大吵大罵,聲稱不交錢就馬上收回土地;而承包方聲稱我們已經交足第一個租賃期段三年的承包費了,誰敢收回土地,雙方堅持不下。這其中,農民要求開發商每個繳費期段提前18個月支付下一個租賃期段的租金,是因為農業生產的時令性,如果不提前告知農民要結束承包,那么農民就無法安排下一年的耕種計劃,差一季就耽誤一年。而違約每日按10%交納滯納金,并承擔一切后果的要求,是擔心如果開發商在已付租金的租賃期內因經營不善不再繼續承包,就沒有人負責土地的回填修整。而開發商則表示,如果提前18個月交租,就會有不少的資金提前滯壓在農民手里,給自己的流動資金造成很大壓力,而違約每日按10%交納滯納金,于法不合,拒絕接受。

針對這種情況,調解人員就雙方爭議的焦點問題耐心的進行法和理的講解。根據《中華人民共和國合同法》第七十七條規定:“當事人協商一致,可以變更合同。”和《中華人民共和國農村土地承包法》第五十一條:“因土地承包經營發生糾紛的,雙方當事人可以通過協商解決,也可以請求村民委員會、鄉(鎮)人民政府等調解解決。”在雙方當事人都同意的前提下可以通過調解,根據具體情況更改以前的合同。

同時調委會還分別耐心的做雙方的思想工作。先是勸說開發商,農民的根本就在于土地,所以土地就是農民心中最在意的利益。農民擔心土地被撂荒無人負責回填修整、結束承包通知不及時耽誤下一年耕種計劃不是沒有道理的,無論是從法律法規還是于情于理都應該體諒農民對土地的重視之情,在合情合理的范圍內應該予以支持。然后又開導23戶村民,開發商到當地來投資是好事,可以帶動地方經濟,給大家帶來經濟效益,而商人經商也要擔負一定的風險,提前18個月交租的確會給開發商的流動資金帶來不小的壓力,從而影響他的經營。所以,我們在爭取自己利益的同時也不能非得讓別人吃虧,是可以找出一個相對平衡的方法的。

調解結果

在維護雙方利益都不受損害又能保證合同能夠繼續履行的前提下,經過五個多小時的調解,最終于下午兩點二十五分達成了調解協議。即:乙方于2016810日交納兩萬元錢的土地恢復保證金,201711日交納下個租賃期段的三年租金,十五萬六千三百元整。以后實行上納租,每年一交費,交費日期為每年的11日,合同到期后,如乙方土地恢復合格,甲方返還乙方兩萬元保證金。

案例點評

這起糾紛終于在雙方都滿意的前提下解決了,回顧這此案件,調解過程有以下幾個特點:

一是隨機應變,積極應對突發變化,防止矛盾升級。在調解開庭的時候,23戶村民的突然參與打亂了原先的調解計劃。當時如果不讓這23戶村民參與調解,那么勢必引發沖突,恐怕將導致調解不能順利進行。而臨時改變計劃,將調解場地改變,使眾人都能參加,就避免了矛盾升級。

二是合理運用多部門聯合調解,調動多方力量為百姓一次性解決問題。這個糾紛涉及村委會、開發商、村民三方面,糾紛內容又涉及政府、土地、農經、信訪等多部門。如果只有司法一家,不容易協調多部門情況,也很難取得群眾信任,所以,將幾個部門聯合起來一起處理此次糾紛,才能避免互相推諉扯皮或者是因為不了解全部情況而產生錯誤判斷,才能一次性解決矛盾,防止拖延導致矛盾升級。

三是運用調解技巧穩定當事人情緒,從而使得調解得以順利開展。在調解初始階段,由于23戶村民的突然參與,使得調解場地變化,調解參與人數增多,如果不能在第一時間穩定住這么多人的情緒,調解就將無法開展。所以在一開始,調解員就介紹了在場的多部門領導,并告知群眾,這些領導今天來到這里就是要來給大家解決問題的,先讓大家感覺到今天能夠解決問題的可能性,平復了群眾的情緒,才使得調解能夠開展下去。調解中,雙方針對如何交費,怎樣履行合同問題爭議十分激烈,互不相讓,各自堅持自己的意見,情緒十分激動。調解員又采取了逐個擊破的辦法,分別做雙方當事人的工作,就避免了沖突;分別說理,當事人也更能夠聽得進去,這樣調解才能夠發揮作用,使雙方明理而息爭,從而取得調解成功。

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